Balkongprosjektet
Avslaget fra Plan og Bygg:
Det første balkongforslaget ble ikke godkjent av Plan og bygg. De hadde flere anmerkninger og nevnte spesielt størrelse. Det ble en lengre dialog med plan og bygg om hva de kunne akseptere, samtidig som Styret la inn klage til Statsforvalteren på avgjørelsen til Plan og bygg. For ikke å miste for mye tid (og penger) ble det avgjort at det skulle søkes en ny ett trinns søknad hvor leverandøren Balco i samarbeid med arkitektene Enerhaugen Arkitektkontor la frem ett balkongforslag som forhåpentligvis skulle dekke det Plan og bygg ønsket.
Klagen om det første forslaget til Statsforvalteren ble dessverre avslått, men heldigvis gikk ett trinns søknaden gjennom.
Nytt balkongforslag som ble godkjent:
Balkongen vil ikke bli utvidet med 30 cm, men hjørnesidene blir rettet ut så balkongen blir noe større uansett. Samt at det blir smalere håndledere g balkongstolpe satt lengre ut så vil nok uansett inntrykket bli en større balkong enn i dag. Det vil fortsatt bli glass, og innglassert men med tett lys brystning nederst på balkongen. Dette betyr mindre lys inn på balkong enn forventet, men også mer privat slik vi jo har det i dag.
Utdrag fra tillatelsen fra Plan og Bygg:
Balkongenes eksisterende dimensjoner (bredde og dybde) beholdes uendret, men de nye balkongene vil få en rektangulær grunnflate, uten avfasade hjørner som i dag. Balkongene understøttes med søyler, og det vil være et flatt tak over øverste balkong. Bærende søyler er plassert bak balkongenes brystningspanel som vil løpe ubrutt forbi og rundt hjørner. Det benyttes smalest mulig dimensjonerte søyler på balkongene. Tak over øvre balkong vil utføres med minimal konstruksjonstykkelse og uten utstikk, slik at volumene fremstår mindre massive. Balkongene vil utføres med tett brystning med pussede hvite paneler og lav front med en enkel håndløper med høyde i henhold til teknisk forskrift. Brystninger vil utføres med pussede plater ute skjøter eller synlig innfesting og vil fremstå som overflater med slett murpuss. Brystningspaneler, håndløpere og beslagsdetaljer vil få ensartet farge, hvit. Alle balkonger vil innglasses med sprossefrie, lavreflekterende glass.
Plan- og bygningsetaten er i utgangspunktet Saksnr.: 202309442-3 Side 3 av 6 kritisk til innglassing av balkonger fordi vi mener innglassingen som konstruksjon bidrar til å endre byggets arkitektur. På den annen side ser vi at det allerede er etablert en rekke innglassinger i området. Vi er av den oppfatning at en innglassing av samtlige balkonger vil bidra til at fasadene fremstår mer enhetlige enn det som er tilfellet i dag, og slik sett er en forbedring av eksisterende situasjon. Innglassingene er i tillegg beskjedent utformet og uten sterke oppdelingselementer som vertikale og horisontale sprosser/rammer. Innglassingen av balkongene vil videre være en fordel for boligenes beboere fordi den muliggjør blant annet en forlenget utesesong. Økt bruksverdi kan gi økt bokvalitet.
Tiltaket er i stor grad omprosjektert etter avslaget i sak 202218699, der flere av våre innspill og anbefalinger er etterfulgt. Etter vår vurdering tar de omsøkte balkongene tilstrekkelig hensyn til fasadens dimensjoner og oppbygging, og underordne seg bygningens tidstypiske uttrykk i format og materialitet på en akseptabel måte. Vi har på bakgrunn av det ovennevnte kommet frem til at tiltaket samlet sett har forsvarlig visuelle kvaliteter, jf. pbl. § 29-2.
Prosessen hittil:
Ved den ekstraordinære Generalforsamlingen mandag 22. august 2022 ble det besluttet at Styret skulle engasjere balkongleverandøren Balco AS, og at da vil følgende hovedelementer inngå i utskiftingen av balkongene, og dekkes gjennom felleskostnadene:
– Nye innglassede balkonger for samtlige boenheter, som er 30 cm dypere enn dagens balkonger*. I tillegg får samtlige balkonger innvendig solskjerming og tepper på innvendig balkong. Beboere vil også ha mulighet for flere tilvalg, hvor kostandene vil dekkes av den enkelte beboer.
*Forutsatt at det godkjennes av plan- og bygningsetaten
På Generalforsamlingen ble det altså understreket at forslaget på balkong som var 30 cm dypere forutsatte godkjenning hos plan og bygg. Da det dessverre ikke gikk gjennom så fortsatte Styret i samarbeid med Balco og arkitekt videre med nye balkongforslag som kunne godkjennes. Dette under forutsetning at det ikke skulle bli vesentlig dyrere.
Møte med Balco og arkitekten:
Styret har hatt nytt møte med balkongleverandøren Balco og arkitekten i august. Nå settes i gang søknadene for resten av Vallefaret, siden alle blokkene trenger separate søknader. Det ble ikke brukt tid og ressurser på dette før vi så at det vi søkte om gikk gjennom. Vi forventer ingen avslag på resten, det vil bare ta noen uker før alt er i orden fordi vi mulig trenger en ekstra dispensasjon for de blokker som ligger nære vei.
Styret har jobbet hardt med å holde det opprinnelige budsjettet siden vi opplever høyere inflasjon og høyere renter siden dette ble forsinket av Plan og Bygg’s avgjørelse.
Fremover :
Styret jobber nå med prosjektstyrer OPAK og med OBOS for å utforme en økonomisk rapport til beboerne. Denne forventes behandlet på kommende styremøte 5. september.
Start av prosjekt når alle tillatelser er på plass, litt usikkert med start dato, men tidsplanen vil se noe slik ut:
Prosjektering 7 uker (rød)
Produksjon fabrikk 15 uker (grønn)
Demontering balkonger til sammen 8 uker (orange)
Montasje balkonger til sammen 39 uker (orange)
Alt sammen (med 4 uker ferie inkludert) er estimert til ca 62 uker.
Når detaljene er mer på plass vil Styret gjennomføre ett infomøte om endringene, hva man kan vente seg, hva man kan eventuelt tilleggs bestille til balkongen etc. Balco vil da være til stede å svare på tekniske spørsmål.
Ny asfalt til garasjene i nord:
Det er blitt lagt ny asfalt på den lille stikkveien til garasjene i nord (garasje lag 1). Det var store utfordringer der i vinter med mye vann, som deretter frøs til is. Dessverre er dette ett sted hvor vannet har en tendens til å samle seg, topografien/gressformasjonen er ofte også vannmettet og da har jo ikke vannet noe sted å gå. Nå er veien hevet litt (ca 20 cm.) og det er svak helning mot gresset. Vi håper dette vil avhjelpe vann/is problemer fremover.
Nye flaggstenger:
De gamle flaggstengene hadde begynt å ruste og var derfor ett sikkerhets problem, derfor ble de byttet ut nå i august.
Dovett (unngå tette rør) (www.dovett.no)
Våre rørsystemer (vann/kloakk) er jo ikke av nyere dato. I den anledning tror jeg vi skal bruke sunn fornuft med henblikk på hva vi har i do. www.dovett.no gir et godt innblikk i materien. Noen borettslag/sameier i Oslo har hatt store problemer når beboere kaster våtservietter, bind og annet der. Dvs. tette kloakkrør.
Muggsopp
Bor en i en mindre leilighet /eldre byggematerialer kan det bli trangt om plassen når det skal tørkes klær i tillegg. Fuktigheten som ligger lagret i våte klesplagg forsvinner ikke når klær tørkes inne. Fuktigheten vil lagres i luften og vil være med på å gi grobunn for muggsopp og kan over tid gi et helseskadelig inneklima. Vår bygningsmasse er fra 1954 og luker er ikke dimensjonert for gunstig utluftning. Ergo er det en god regel å ha vindu oppe når man tørker inne eller bruker balkong.
ODA – matleveranser/esker (www.oda.com)
ODA eskene legges ofte i de små papir containerne. Der skal de ikke. I så fall i den store papp containeren mellom VF 17 og 19.
Men helst brettes sammen og returnert ODA som benevnt nedenfor.
Hvordan de skal brettes kan du se her: https://oda.com/no/k/287-sann-bretter-du-sammen-pappeskene/
Honnør til Valle Garasje Sameie Øst (anlegget ovenfor kebaben) Dette garasjeanlegget har medført at vårt borettslag tilbyr et flott garasjeanlegg i tillegg til Garasjelag 1. Nå beiser de bygningsmassen (vask, strøk 2 og 3) som en del av sin vedlikeholdsplan.
Kloakklukt i leiligheter (kan også komme fra naboer)
Sluk og vannlås kan ofte tørke ut dersom det ikke er jevnlig tilførsel av vann. Det er denne uttørkingen som fører til vond lukt. Løsningen er å legge et flytende «lokk» på vannet i sluket, slik at lukt ikke siver opp i rommet. Hell litt matolje i sluket, slik at det danner seg en hinne i vannspeilet. Det er en effektiv luktstopper.
https://www.klikk.no/bolig/hell-matolje-i-sluket-2257789
https://www.nrk.no/rogaland/–hell-olje-i-sluket-pa-badet-1.6116033
Gress og vekster/trær
Vaktmesteren og Leiv T har holdt gresslengde, beplantning (takk til øvrige ildsjeler) på et fornuftig nivå gjennom sommeren. Styret vil i løpet av høsten vurdere skjøtsel av grøntanlegg med fokus på beskjæring av busker og trepleie. Dette med bistand fra www.treglede.no.
Styret